Comenzamos con esta entrada una serie en la cual los alumnos del Máster y del Curso de Experto Universitario compartirán con todos nosotros los conocimientos adquiridos. Los podréis seguir a través de la categoría “Alumnos“. En primer lugar exponemos cómo afrontó el compañero Jose Luis Heras la realización del trabajo final del Curso de Experto Universitario en Sistemas de Información Territorial, Catastro y Valoración. ¡Disfrutadlo!

 

El trabajo final de curso de Experto Universitario lo dividí en dos partes: por un lado la valoración de una parcela rústica, sometida a una expropiación forzosa, y en segundo lugar comprobar los límites reales de la parcela con los datos procedentes de la Dirección General del Catastro.

En un primer momento realicé un levantamiento topográfico de la parcela. Con los datos del levantamiento procedí a realizar un plano, el cual comparé con el topográfico que tenía del cliente, que era anterior al proceso de expropiación. Con lo que por diferencia obtuve la zona expropiada.

Plano Taquimétrico de la Parcela Valorada. Autor: Jose Luis Heras

Plano Taquimétrico de la Parcela Valorada. Autor: Jose Luis Heras

Para asegurarme que dicho dato era fiable, procedí a obtener cartografía de la zona, anterior y posterior a la expropiación, a partir de otras fuentes.

Lo cual corroboró que los datos obtenidos con la comparación de los levantamientos topográficos eran correctos.

Por último comparé los datos del catastro, con el levantamiento topográfico que realicé, para ver las posibles discrepancias entre ambas fuentes. Pues bien, salvo pequeñas diferencias, achacables a errores asumibles, tanto de restitución, como de campo, llegué a la conclusión de que existía concordancia entre el levantamiento topográfico y los datos de la Dirección General del Catastro.

En cuanto a la valoración de la zona expropiada, al ser Suelo Rural, los terrenos se pueden valorar mediante la capitalización de la renta anual o potencial de la explotación, calculada de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 del Reglamento de la Ley del Suelo 1492/2011 del 24 de Octubre.

Busqué el canon de arrendamiento medio de las tierras de labor de secano, a partir de las tablas existentes en el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente. Las cuales me dieron un valor para la renta en el año 2005 de 69 euros por hectárea. Al ser un valor muy bajo. Y como consecuencia de que la Ley del Suelo me da la alternativa para poder calcular el valor para una renta potencial. Consideré una explotación agrícola de un olivar, que según el artículo 13d, va a darnos unas rentas potenciales variables en los primeros años h=10, y que se mantendrá constante el resto de su vida útil.

De esta forma y después de aplicar los factores de corrección por localización, obtuve un valor para la zona expropiada de 31.535,28 euros.

 

Jose Luis Heras

Jose Luis Heras Ingeniero Técnico en Topografía y Experto Universitario en Sistemas de Información Territorial, Catastro y Valoración. Escribe habitualmente en su blog Topografía, Cartografía y SIG y puedes seguir sus actualizaciones a través de la red social para profesionales LinkedIn.