La estimación de un valor para el territorio puede abordarse desde muy diversas posiciones, atendiendo a multitud de parámetros, pero no escapa a nadie la problemática particular de las fincas rústicas frente a otros bienes económicos. En principio podríamos pensar que la existencia de un mercado organizado haría redundante cualquier proceso de valoración, ya que precio y valor coincidirían. Eso sólo es cierto si existe competencia perfecta. Pero este mercado perfecto no existe en su estado original (y menos en un sector tradicionalmente intervenido como es la agricultura), presentándose en términos más o menos aproximados según los casos.

Para que exista competencia perfecta se deben cumplir todas y cada una de las siguientes condiciones: libertad en la fijación de los precios, concurrencia, normalización del producto e información completa.

Si analizamos el mercado de fincas, el cumplimiento de las condiciones de competencia sería el siguiente:

Condiciones Cumplimiento
Libertad fijación de precios SI
Concurrencia NO
Normalización del producto NO
Información completa NO

Al no ser, por tanto un mercado de competencia perfecta, es necesario en múltiples ocasiones y por diversos motivos realizar valoraciones de fincas rústicas.

Por otro lado, una vez establecida la necesidad de una valoración, debemos diferenciar los diversos valores que podemos obtener. Distinguiendo básicamente entre el valor de mercado (que emplea la información procedente del mercado) y un valor de capitalización (que es fruto de la teoría de la inversión y actualiza las rentas esperadas en un futuro u obtenidas en el pasado). El valor de mercado se caracteriza por ser un valor neutral; es decir, no pretende favorecer a una de las partes en perjuicio de otras. Como contrapuesto a este valor neutral encontramos los denominados objetivos beligerantes, que pretenden beneficiar a una de las partes en relación a las otras. Este valor beligerante se calcula en función de una serie de normas legales, (ley de Expropiación Forzosa, ley del suelo, etc.). En estos casos la obtención de un valor de capitalización tiene claramente un objetivo beligerante: obtener el mínimo valor posible para favorecer a la administración.

 

José Miguel Sales Civera

Jose Miguel Sales Civera Doctor Ingeniero Agrónomo. Profesor de Economía y Valoración Agraria. Desarrolla su labor docente e investigadora en el Departamento de Economía Agroambiental de la Universidad Miguel Hernández. Contacto: jsales@umh.es